Leveringsvoorwaarden
ALGEMENE BRANCHEVOORWAARDEN BEHEER VERENIGINGEN VAN EIGENAARS
Algemene bepalingen volgens het model, vastgesteld door de Stichting Consen, belangenorganisatie voor beroepsmatige beheerders van Verenigingen van Eigenaars, VvE-belang, Vastgoedbelang en NVM VGM, op 15 april 2005 vastgesteld en op 15 april 2005 gedeponeerd ter griffie van de Rechtbank te Utrecht en aldaar ingeschreven onder nummer 142/2005.
1. Definities
1.1 VvE: Verenigingen van Eigenaars in de zin van art 5:112 j 5:124 BW. In
deze voorwaarden zullen met de Verenigingen van Eigenaars in de zin van
dat artikel worden gelijkgeschakeld Coöperatieve Flatverenigingen en
verenigingen in de zin van boek 2 van het BW die als doelstelling hebben
gemeenschappelijk beheer en of onderhoud van aan verschillende
eigenaars toebehorend onroerend goed.
1.2 Beheerder: De beroepsmatige ondernemer die diensten op het gebied van
(administratief en / of technisch) beheer aanbiedt aan VvE's en daartoe
overeenkomsten aangaat met VvE's.
1.3 Bestuurder: De bestuurder die uit hoofde van art 5:131 BW is benoemd
door de Vergadering van Eigenaars.
1.4 Voorwaarden: Deze algemene branchevoorwaarden beheer Verenigingen
van Eigenaars.
1.5 Reglement van splitsing: bij een VvE het Reglement van splitsing, bij een
Coöperatieve flatvereniging of vereniging als bedoeld in boek 2 BW moet
hiervoor worden gelezen "de Statuten".
1.6 Vergadering van Eigenaars: bij een VvE de Vergadering van Eigenaars, bij
een Coöperatieve flatvereniging of vereniging als bedoeld in boek 2 BW
moet hiervoor worden gelezen de algemene vergadering.
2. Algemeen
2.1 Deze Voorwaarden zijn van toepassing op alle beheerovereenkomsten
tussen beheerders en VvE's. Afwijkingen van deze voorwaarden zijn
slechts geldig voor zover zij schriftelijk zijn overeengekomen. De
Voorwaarden zijn ook van toepassing op aanvullende opdrachten en
vervolgopdrachten.
2.2 Beheerder dient er op toe te zien, dat de VvE terzake een geldig
vergaderbesluit heeft genomen, alvorens de beheerovereenkomst met de
Beheerder wordt gesloten.
2.3 Offertes van de Beheerder zijn vrijblijvend en kosteloos, tenzij vooraf
anders is overeengekomen. Een overeenkomst tussen de Beheerder en een
VvE komt pas tot stand nadat de Beheerder de aan hem verstrekte opdracht
schriftelijk heeft bevestigd dan wel door beide partijen een
beheerovereenkomst is ondertekend.
2.4 Behoudens voor zover zulks uitdrukkelijk anders is overeengekomen
treedt de Beheerder slechts op als extern Beheerder voor de VvE en niet
als bestuurder van de VvE in de zin van 5:131 BW.
2.5 Deze voorwaarden zijn slechts van toepassing op de Beheerder die niet
tevens Bestuurder is van de VvE.
2.6 De Beheerder dient de overeenkomst in beginsel zelf uit te voeren doch
kan zijn taken aan een onder zijn verantwoordelijkheid vallende derde
uitbesteden. Daarmee zijn niet bedoeld de namens de VvE ingeschakelde
derden.
2.7 Deze voorwaarden werken mede ten aanzien van de werknemers van de
Beheerder en de door de Beheerder ingeschakelde doch onder zijn
verantwoordelijkheid en voor hem werkzame derden.
2.8 De Beheerder heeft voor gevallen waarin hij van onvoldoende volmacht of
nietige of vernietigbare besluitvorming op de hoogte is een
waarschuwingsplicht jegens de VvE.
2.9 De VvE vrijwaart de Beheerder voor aanspraken van derden uit hoofde
van het feit dat gebrekkige besluiten(vorming) dan wel geen of
onvoldoende volmacht bestaat behoudens in geval van opzet of grove
schuld.
2.10 De Beheerder waarschuwt de Bestuurder in het geval de aan hem gegeven
instructies dan wel aan hem opgedragen werkzaamheden en/of taken in
strijd zijn met het Reglement van Splitsing en/of de Wet.
3. Contractsduur
3.1 Voor zover uit de beheerovereenkomst niet anders blijkt, is deze
aangegaan voor onbepaalde tijd.
3.2 Voor beëindiging van de beheerovereenkomst is opzegging noodzakelijk.
De opzegging dient schriftelijk en aangetekend te geschieden. De termijn
voor opzegging bedraagt minimaal 3 kalendermaanden. Opzegging kan op
ieder moment plaatsvinden.
4. Administratief/ financieel beheer
4.1 In geval van onjuiste boekingen, het ontbreken van facturen en andere
soortgelijke kleine administratieve vergissingen of gebreken aan zijn zijde,
is de Beheerder jegens de VvE verplicht en gerechtigd onmiddellijk na
constatering zelf en op zijn kosten voor herstel daarvan zorg te dragen. De
Beheerder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van
bovengenoemde kwesties behoudens in geval van opzet of grove schuld.
4.2 De Beheerder stelt de wijze vast waarop de boekhouding wordt ingericht
tenzij partijen daarover bij het aangaan van de beheerovereenkomst andere
afspraken hebben gemaakt.
4.3 De administratie wordt in ieder geval ook in papieren vorm bewaard. De
termijn van bewaring bedraagt tenminste 7 jaar.
4.4 De Beheerder is gehouden jegens de bestuurder van de VvE, haar leden en
transporterende notarissen financiële informatie met betrekking tot de
financiële administratie van de VvE te verschaffen, mits over de
werkzaamheden dienaangaande tussen de Beheerder en de VvE (nadere)
afspraken met betrekking tot de daarop betrekking hebbende kosten zijn
gemaakt.
4.5 De Beheerder draagt zorg voor het tijdig gereed hebben van de
jaarrekening overeenkomstig de regels die gelden op grond van de wet en
het Reglement van Splitsing. De Beheerder doet wat binnen zijn
mogelijkheden ligt om te zorgen dat over de vaststelling van de
jaarrekening ook tijdig wordt besloten in de Vergadering van Eigenaars.
4.6 De Beheerder zorgt voor het tijdig aanmanen van debiteuren en adviseert
de VvE tijdig een vergaderbesluit te nemen tot het treffen van
rechtsmaatregelen ter zake.
4.7 De Beheerder dient ervoor zorg te dragen dat er een bankrekening wordt
aangehouden op naam van de VvE en een afzonderlijke rentedragende
spaarrekening op naam van de VvE waarop de reserves van de VvE
worden gestort. Bij opnamen van de reserverekening dient in ieder geval
gehandeld te worden conform het toepasselijke Reglement van Splitsing.
4.8 De Beheerder moet er zoveel mogelijk voor zorg dragen dat bij de bank de
gegevens aangaande de personen die over de bank- en spaarrekening(en)
kunnen beschikken en de (electronische) handtekeningen juist zijn
geregistreerd.
5. Technisch beheer
5.1 Alleen indien dit uitdrukkelijk schriftelijk is overeengekomen treedt de
Beheerder (tevens) als technisch beheerder op.
5.2 De werkzaamheden als technisch beheerder houden het begeleiden in van
de Bestuurder dan wel degene die binnen de VvE voor het technisch
beheer verantwoordelijk is. De technisch beheerder van de Beheerder heeft
enige technische kennis doch is geen bouwkundig expert. Tenzij anders
overeengekomen behoort het niet tot zijn of haar taak om gebreken op te
merken, de ernst daarvan te beoordelen bij oplevering als deskundige een
werk op te nemen of over een werk directie te voeren, dan wel anderszins
bouwtoezicht te houden. De Beheerder is dan ook niet aansprakelijk uit
hoofde van niet opgemerkte gebreken, fouten in de uitvoering door derden
of een gebrekkig toezicht op die derden, behoudens in geval van opzet of
grove schuld aan de zijde van de Beheerder.
5.3 In de gevallen, dat de Beheerder in opdracht van de vereniging en in
uitzondering op de hierboven sub 5.2 omschreven werkzaamheden tevens
werkzaamheden verricht, welke resulteren in directievoering,
bouwtoezicht, assistentie bij de oplevering, aanbesteding en gunning, het
schrijven van bestek en/of besteksdelen, het ontwikkelen van programma
van eisen, (voor)ontwerpen en (meerjaren) planningen, zijn op die
werkzaamheden de RVOI (Regeling van de verhouding tussen
opdrachtgever en adviserend ingenieursbureau) zoals deze golden drie
maanden voor het verstrekken van de opdracht van toepassing, inclusief de
daarin opgenomen arbitrageclausule overeenkomstig het Reglement van de
Commissie van Geschillen van het KIVI (Koninklijk Instituut van
Ingenieurs).
6. Uitvoering
6.1 De Beheerder is gehouden tot een behoorlijke uitvoering van de hem
opgedragen taak en dient datgene te doen of na te laten dat in de gegeven
omstandigheden in redelijkheid van een deskundig en zorgvuldig handelen
Beheerder mag worden verwacht. Hij handelt bij het uitvoeren van zijn
taak in overeenstemming met de wet, de Beheerovereenkomst en de
besluiten van de VvE.
6.2 Door partijen opgegeven termijnen zijn geen fatale termijnen. Elke partij
kan de andere partij bij overschrijding schriftelijk een redelijke termijn
voor nakoming stellen, welke termijn alsdan als fatale termijn zal gelden.
6.3 De Beheerder is niet gehouden meer of andere werkzaamheden ten
behoeve van de VvE te verrichten dan die zijn omschreven in zijn
beheerovereenkomst, voor zover van toepassing met de daarbij behorende
taakomschrijving(en), tenzij tussen partijen nader schriftelijk
overeengekomen.
6.4 De (Bestuurder van de) VvE is verplicht de Beheerder tijdig, volledig en
op de juiste wijze de gegevens, inlichtingen en bescheiden te verschaffen,
die nodig zijn voor de behoorlijke uitvoering van het beheer. Indien de
VvE de benodigde gegevens niet tijdig aan de Beheerder verstrekt, heeft
de Beheerder het recht de uitvoering van de overeenkomst op te schorten,
onverminderd zijn recht om de uit de vertraging voortvloeiende extra
kosten volgens de tussen partijen gebruikelijke tarieven aan de VvE in
rekening te brengen.
6.5 In geval van overmacht wordt de verbintenis van de Beheerder van
rechtswege opgeschort voor de duur van de overmacht.
6.6 Indien de overmacht langer dan twaalf weken voortduurt kan een der
partijen de overeenkomst ontbinden, zonder rechterlijke tussenkomst en
zonder aanspraak op enige vorm van schadevergoeding.
7. Aansprakelijkheid
7.1 Klachten over de verrichtte of te verrichten werkzaamheden dienen door
de VvE (of haar Bestuurder) zo spoedig mogelijk maar uiterlijk binnen 30
dagen na ontdekking schriftelijk te worden gemeld aan de Beheerder.
7.2 Indien naar het oordeel van (de Bestuurder van) de VvE de Beheerder is
tekort gekomen in de nakoming van zijn verplichtingen jegens (de
Bestuurder van) de VvE, dient de VvE hem in ieder geval in de
gelegenheid te stellen de tekortkoming binnen een redelijke termijn te
herstellen.
7.3 Alle vorderingsrechten en andere bevoegdheden jegens de Beheerder
vervallen een jaar na het moment waarop de VvE bekend werd of
redelijkerwijs bekend kon zijn met het bestaan van deze rechten en
bevoegdheden.
7.4 De Beheerder is niet aansprakelijk voor schade, van welke aard ook,
doordat de Beheerder is uitgegaan van door (de Bestuurder van) de VvE
verstrekte onjuiste en /of onvolledige gegevens, tenzij die onjuistheid of
onvolledigheid voor hem kenbaar was of behoorde te zijn.
7.5 Indien zich bij het uitvoeren van de werkzaamheden een gebeurtenis
voordoet die tot aansprakelijkheid van de beheerder leidt, zal die
aansprakelijkheid beperkt zijn tot het bedrag waarop de door de Beheerder
gesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering of aansprakelijkheidsverzekering
aanspraak geeft, vermeerderd met het eigen risico. Bij opzet of
bewuste roekeloosheid van de Beheerder geldt deze beperking niet.
7.6 De werkzaamheden door de Beheerder worden uitsluitend ten behoeve van
de VvE verricht. De VvE vrijwaart de Beheerder tegen aanspraken van de
individuele appartementseigenaren en/of derden.
8. Prijzen en Betaling
8.1 De prijs voor de werkzaamheden als Beheerder omvat de werkzaamheden
die in de bij de offerte behorende omschrijving van werkzaamheden en/of
in de tussen partijen gesloten beheerovereenkomst met bijbehorende
bijlagen zijn omschreven. Extra werkzaamheden zal de Beheerder in nader
overleg in rekening kunnen brengen.
8.2 De prijzen van de dienstverlening van de Beheerder worden jaarlijks op 1
januari geïndexeerd met het consumentenprijsindexcijfer, alle huishoudens
totaal, 2000=100 zoals gepubliceerd door het CBS. Prijsaanpassingen
anders dan door indexering zullen door de Beheerder tenminste zes
maanden voor het ingaan van de prijsaanpassing aan de VvE worden
meegedeeld. Indien de beheerovereenkomst voor bepaalde tijd is
aangegaan, kan de overeenkomst binnen drie maanden na ontvangst van
deze mededeling door de VvE worden opgezegd conform het bepaalde in
3.2, als ware het een overeenkomst voor onbepaalde tijd.
8.3 De facturen van de Beheerder dienen uiterlijk binnen 30 dagen na
factuurdatum volledig te zijn betaald op de door de Beheerder aan te
wijzen bankrekening.
8.4 Indien binnen voornoemde termijn geen volledige betaling plaatsvindt is
de VvE, nadat zij eerst in de gelegenheid is gesteld alsnog binnen een
redelijke termijn te betalen, in verzuim.
8.5 Zodra de VvE in verzuim is, is de Beheerder bevoegd al zijn
werkzaamheden voor de VvE met onmiddellijke ingang op te schorten.
Van het opschorten van zijn werkzaamheden doet de Beheerder
onmiddellijk schriftelijke mededeling aan de (Bestuurder van) VvE onder
opgave van de achterstallige bedragen.
8.6 Over de periode van haar verzuim is de VvE aan de Beheerder over het
verschuldigde bedrag rente verschuldigd ten bedrage van de wettelijke
rente vermeerderd met twee punten.
8.7 Indien de VvE na te zijn aangemaand na de in de aanmaning gestelde
termijn nog in gebreke blijft te betalen, is zij tevens buitengerechtelijke
incassokosten aan de Beheerder verschuldigd, welke kosten worden
vastgesteld op 15% van de hoofdsom met een minimum van € 150,- ,
onverminderd het recht van de Beheerder om de werkelijke
buitengerechtelijke kosten te vorderen indien die meer bedragen.
8.8 Alle betalingen strekken eerst in mindering op de verschuldigde kosten,
vervolgens op de rente en vervolgens steeds op de oudste hoofdsom.
9. Beëindiging
9.1 In geval van beëindiging van de beheerovereenkomst, zal de VvE de
Beheerder een termijn gunnen van 1 maand na het einde van de
overeenkomst teneinde de administratie in zodanige staat te brengen dat zij
eenvoudig kan worden overgedragen aan een daartoe door de VvE aan te
wijzen derde of haar Bestuurder. Gedurende deze termijn blijft de VvE de
gebruikelijke beheervergoeding verschuldigd. Wanneer een kortere
opzegtermijn is overeengekomen geldt die overeengekomen kortere
termijn. De beheerder is gehouden aan de overdracht van de gegevens aan
de opvolgende beheerder of het bestuur collegiaal zijn medewerking te
verlenen.
9.2 In geval van beëindiging van de overeenkomst is de Beheerder bevoegd de
afgifte van de onder hem berustende bescheiden op te schorten totdat het
uit hoofde van de tussen partijen gesloten overeenkomst door de VvE aan
hem verschuldigde bedrag integraal is voldaan.
9.3 Indien de VvE in gebreke blijft met het in ontvangst nemen van de
administratie biedt de Beheerder de administratie bij aangetekend
schrijven met ontvangstbevestiging aan aan het Bestuur, bij het ontbreken
van een Bestuur aan de Voorzitter van de Vergadering van Eigenaars en
bij het ontbreken daarvan aan een der leden. De Beheerder voegt bij de
stukken een gespecificeerde inventarisstaat en bewaart een exemplaar
daarvan in zijn eigen administratie
9.4 Indien de Beheerder vervolgens nog bescheiden voor de VvE ontvangt
behoeft zij niet voor afhandeling daarvan zorg te dragen. De Beheerder zal
de ontvangen bescheiden dan doorzenden naar de VvE danwel retourneren
aan de afzender onder vermelding van het feit dat zij niet meer als
beheerder optreedt en van het haar bekende correspondentieadres. De
beheerder kan niet aansprakelijk worden gehouden voor de gevolgen van
deze handelwijze.
10. Geheimhouding
10.1 De Beheerder verplicht zich zorgvuldig om te gaan met de bij de
uitoefening van zijn taak verkregen vertrouwelijke gegevens terzake de
VvE en de eigenaren.
11. Geschillen
11.1 Alle geschillen die voortvloeien uit de overeenkomst tussen partijen zullen
worden beslecht door de bevoegde rechter in de plaats waar de beheerder
kantoor houdt.